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15选5走势图表图: 布谷有林:再次梳理楼市政策逻辑

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楼主
发表于 2019-3-12 17:02:13 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  这个话题其实之前曾经说过很多次,但是随着新政策的逐步颁布,以及市场冰点期久久不退,很多媒体开始在开发商的指引下对人民群众作出了一些错误的诱导,所以我认为还是有必要结合着新政策来再做一番梳理的。

  桂花更文的老规矩,咱们先讲道理:国家管理是一个十分复杂的体系,因其复杂,所以很多政策在讨论期就经历了复杂的利益碰撞,而最终碰撞的结果,自然是所有的政策会统一到一套相匹配的逻辑体系下运行,而无法和整体体系配套的措施就会被放弃甚至反对,也就是说,所有背离这个体系的细节必定是不符合未来发展趋势的。就比如说楼市,我们的政府用了五年多的时间限购限贷去库存,其目的只有一个,也就是把住房的投资功能剥离出去,回归到房住不炒的实用性功能上来。而且我们也看到了,经历了五年多的限购限贷去库存的政策压制,国家终于在去年明确提出了“房住不炒”和“遏制房价上涨”的明确导向。这个政策导向从开始到现在已经坚持了将近六年,从过去已经实施的政策来看,这个导向是一步步实现过来的,再结合报告里面提出的未来的房地产政策,我们可以预见,这个政策导向也必将会成为我国的长期国策。下面我们就来具体看看,国家的政策那些在全方位的推进房住不炒的导向,而很多舆论风向又是出于什么目的而给出了与政策相反的导向。

  楼市的价格驱动有两个根本性的要素,第一是流动性,第二是供需。

  我们还是先看流动性。上一更里,在提到股市的流动性的时候,桂花就分析过,我们从公开的政策来讲,“松紧适度”意味着并没有大规模的提高货币供应量,在这种政策环境下,股市的吸纳作用肯定要比楼市更快一步,总额增加本就不足,还要被股市吸走一部分流动资金,能够投入到楼市的流动性本就很小。那么,外资的涌入是否对楼市有影响呢?大家可以看看相关政策,我们说过,这将近六年的时间,限购限贷的政策几乎从未实质性放松,甚至有越来越严的趋势,国际友人能够购买的普通商品房总量有限、且人数较少、地域集中,对整个全国性的普通商品房市场来说,形不成规模性的冲击。当然,外资是可以投资产业园、城市群建设的,但是这个方向投下去,实际上是扩大了普通商品房的供应量,对整体的房价走势来说,反而是个拉低的因素。

  其次我们来看供需——可以说过去这两年的土地供应政策是在对房屋供应量进行一次天翻地覆的改革,大家可以回顾一下具体内容,大概有以下几个方面:

  1、大力推动租售同权,尤其是鼓励农村集体土地房屋进入商品房交易、租赁市??;并且政策导向一直是租售同权、长租代售,并且是政府主导的企业在负责开发这类项目。这对很多低收入家庭以及新入城居民来说,获得居住的房屋将更加容易,成品房供应量增加了,价格当然是下跌趋势。

  2、企业可以自主建房,在政府相关部门审批的企业用地中,可以部分用于建设企业职工的自住房,虽然目前这种房屋进入市场交易不方便,但是大概率企业为了吸引高素质员工,是会建设相关的居住用住宅的,这种房子不能终生拥有不要紧,因为即便是从这个企业离职,大概率下一家就业企业也会有这种福利住房,搬过去就是,在企业、村集体都可以建设居住用房屋的政策条件下,企业不盖点福利房很可能就没有竞争力,所以这又是一个巨大的供应量的增加。

  3、城市群建设。我不知道大家有没有注意过,去年的时候,媒体上有一个论调很是流行,大意就是,人口永远是向中心城市集中的,所以应该增加城市土地供应量比如半个河北都划归北京,来缓解一房难求的供需状况,但是落脚点并没有提到“降房价”。这种观点其实明眼人都看得出来,一股浓浓的开发商代言人的味道——增加一线城市的土地供应量,那就意味着增加的全部都是北上广深的房源,当然售价要按照一线城市的标准来嘛,七环八环也无所谓啦,总而言之河北的地界也要卖出北京的房价来,大家可以想想那样的话,这些擅于营销一线城市房源的开发商得增加多少收入。但是!国家给出的政策是建设城市群,办不了北上广深的户口,但从距离中心城区交通的远近程度来说又跟开发商提出的扩大一线城市土地供应量的方案没什么差距,越来越便捷的轨道交通和越来越发达的网络连接,让人员流动和信息流动都更加便捷,各种社保医疗资金的全国联网,也让中心城市户口的含金量越来越低。过去一线城市吸引力最大的医疗教育资源也在随着集团化的推进辐射进周边城市群。其实我们只要跳出对一线城市户口的传统迷信,就会发现城市群既延续了中心城市产业规模的优势,又摊薄了中心城市高昂的居住成本,在城市扩容和基础设施的瓶颈之间找到了一个很好的平衡。这种模式既有利于普通居民享受大城市生活便利又不必付出过高的生活成本,对于未来中国的城镇化改造来说,这才是一个可行的出路。

  供求关系也是影响价格的一个重要因素,这是我们中学就学过的知识,过去之所以开发商能够掌握住房的定价权,大部分的原因是政府和开发商在共同利益的驱动下,人为地制造地荒,当一个城市的政府再也无法控制周边城市的快速发展的时候,也就是房价逐步回归市场的时候。

  当然,我们在讨论流动性和供求关系之后,还必须要关注到另外一点,那就是房产税政策对于房屋购买意愿的冲击作用。房子不是消耗品,三五年的时间对一套房子来说,只不过是刚刚能够完成从规划到入住的最初岁月而已,所以,即便是房产税的相关政策尚在准备立法阶段,但是只要国家确定了这个政策未来一定会有,那么政策未明朗期的观望情绪就会继续主导房地产市场,这又是对供求关系中的“求”的抑制。

  说到这里呢,我们可以做一个阶段性小结:从政府部门一系列的中远期政策导向来看,我们未来的房地产政策依然会沿着“房住不炒”的方向坚定迈进,未来,只要你不是非常需要一个北上广深的户口来显示身份,仅仅是为了住房需求的话,那么在你工作的中心城市周边的城市群中,寻觅一套质优价廉人口密度还相对较低的宜居住房,可选范围还是很多的。而且越来越便捷的电子商务和日渐提高的居民消费能力,都足够撑起社区休闲消费的市场,未来的中国,我们也是有可能享受到美式乡村的居家环境的。从这种总体的市场供求关系来看,远期房价没有上涨的空间。

  看完了宏观政策导向,我们该回过头来看看近期的一些房价推高的因素了,两者相抵,大家也可以大致估算出你的住房需求在市场当中处于一个什么位置。

  先把不用详细分析的原因一笔带过:成长型城市(比如西安、武汉)、学区房、中心城市主城区的房价近期和中期来看,没有太大下跌的空间,甚至结合城市发展进程还会有些上涨,这个道理不细说了,毕竟是稀缺资源,稀缺的根本原因不改变,房价的走势也不会改变。其他的我们分条来看:

  自从2018年第四季度以来,媒体上还是传出了不少看似能够助推房价上涨的政策面的消息的,最让大家不太放心的恐怕就是限购限贷政策的决定权下放到地方了。我们其实都知道,地方政府曾经就是房价推高的重要推手之一,土地财政的收入至今仍然是很多地方政府主要的收入来源,大家都在担心,一旦权力下放地方,地方政府会为了自己的小团体利益牺牲百姓权益。这个担心是很正常的,但是呢决策权下放带来的价格上涨却未必会有多少,咱们还是要从供需关系上来看——正常人买房子,没有几个不贷款的,包括能买得起多套住宅或者豪宅的大款们,既然要贷款,就得银行审批,可是银行方面呢,近年来的政策越来越明确,谁贷出去的款谁就要负责到底。而恰恰那些有能力购买多套住房、豪宅的大款们,其实是这一波房地产政策实施后最不稳定的贷款客户。你想啊,大款们谁不知道有钱可以用来投资循环赚钱啊,如果国家压制房地产价格的政策持续下去,大款们干嘛还要把流动资金积压在房子里承受贬值带来的损失呢?这种思考逻辑传导到银行也依旧有效,好好的钱放出去贷,万一贷款的人购买的房产贬值了、断供了,难道让银行回收一大堆日渐贬值的房产?这种投资型的买家一旦购买意愿降低,对整个城市的供需关系又是一个改变因素。其他的刚需和普通改善型购买,放不放开政策都一直活跃着,所以限购政策决策权下放对整个城市的供需关系来说,不会产生实质的影响。顶多是国家允许地方结合自己的实际情况,活跃活跃市场,缓解一下地方财政的压力罢了。搞得太过了地方政府也不敢的,地方官嘛,总归还是想升职的,现在作大发了以后不混了?

  另外一种推动涨价的情况就是开发商们的“自救”行为了,过去几十年的官商勾结垄断经营,让他们养成了涨价去库存的惯性思维。利用涨价恐吓一下老百姓,人为制造购买需求。这个招数有用是肯定有用,但是在过去几年的流动性紧缩+未来货币政策“松紧适度”的夹击下,底层韭菜还有多少购买力,能不能帮它们度过质押爆仓的?;秃苣阉盗??;故悄蔷浠?,你想卖高价,得市场能够长期稳定的托住这个高价才能实现,现在的市场状况啊,你先涨一两个季度的价试试我们再决定买不买。

  所以呢,恐慌情绪这种东西嘛,无良地方官和开发商还是会制造一些的,但是房地产市场的逻辑终究不是只有开发商的逻辑才被市场承认,过去人为制造的供不应求的市场环境一旦被政策彻底改变,过去的所有的市场逻辑恐怕都要推倒重建了。未来,只有符合国家全局政策导向的逻辑才会成为未来市场的主导!

  今天以上!

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