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: 刘晓博:楼市:“力度最大”的减税来了?!

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发表于 2019-3-12 18:51:18 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  如果消息属实,这可能是10多年来针对二手房交易力度最大的减税!

  这个城市是东莞。

  从上周末开始,就不断有读者跟我爆料,说东莞二手房交易里“最惹非议”的个人所得税即将调整,可能出现大幅下跌,下周一(3月11日)开始实施。

  3月11日,东莞本地比较活跃的公众号“我们的东莞”率先披露了降税的消息,称:从3月11日开始,东莞二手房交易个税可按照两种方式征收:全额2%或者差额20%,具体哪一种可自行选择。

  到我写这篇稿件的时候,“我们的东莞”公众号发布的消息,仍“安然无恙”地存在着,点击早就超过了“10万+”。官方至今没有证实、也没有辟谣,更没有删除这篇文章。东莞当地的正规媒体,也保持着沉默。
  今天(3月12日)上午,“每日经济新闻”在官网上发布了署名记者的正式报道(见上图),印证了消息的真实性。报道说:

  记者就此致电东莞黄江、塘厦税务分局和中介机构获悉,3月11日起开始执行新政策,可以按差额20%或全额2%征收。具体采取哪种征收方式,由税务机关根据纳税人提供的资料来确认。不过,截至发稿,记者并未看到官方发布的文件或通知。

  看来,这是一次“不宣而战”的楼市新政。去年以来,很多地方政府都采取了这种方式来“分城施策”,对楼市政策进行调整。

  在朋友圈,我还看到很多东莞中介在转发下面的截屏。
  上图:中介圈子里转发的“政策解读”,倒数第11行的“3000”应该是“300”。

  这个截屏给出了更多的“新政细节”,但同样没有获得官方证实或者否认,看起来很像是真的。

  于是我们可以大致描摹出东莞这次“新政”的轮廓:

  第一,二手房个税的确出现了两种征收方式,这本质上是针对二手房交易的“大幅减税”,可以提高交易的活跃,对楼市是重大利好。

  第二,对于“二年内”的房子,税仍然是非常高的。显然,官方不鼓励“短炒”。

  下面我简略分析一下。

  在二手房交易中,会出现个人收入所得税。一般来说,买的时候比较便宜,卖的时候比较贵。中间的差价,再扣除合理的成本(主要是装修、按揭、维护、纳税等)之后,视作是卖方业主的“收入”。按照国家的规定,要征收20%的个税。

  由于近年来房价上涨很快。比如一套100万的房子,10年下来可能就涨到了300万。中间有200万的差价,如果扣除“可以证明的”、“合理的”成本,比如装修费、按揭成本、纳税成本,假设是30万元。则这套房子卖的时候(300万出售),原来业主理论上就有300-100-30=170万的收入。

  按照20%的个税税率,则将产生34万元的个税。应该说,这个税负是非常沉重的。因为10年前的100万,和现在的300万,其实无法简单加减,购买力完全不同。

  正因为如此,国家虽然名义上规定个税税率是20%,但在二手房交易里往往采用“核定”的方式,给出一个优惠、简便的计算方式,比如按照成交价的1%、1.5%或者2%,计算一个简单的个税。

  比如这套房子卖300万,假设官方给出的纳税评估价也是300万(实际上,会低于市场价一点),那么按照2%的核定税率,个税只用缴纳6万元,而不是34万元。

  中国绝大多数城市,都是按照1%到2%的核定税率,来征收二手房交易时的个税的。只有东莞和北京等极少数城市例外,严格按照差价的20%征收。

  对此,东莞民间一直意见比较大,在官方的“市民问政”平台上,常??梢钥吹教峒罢飧鑫侍獾?。也正因为二手房交易成本极高,所以东莞只限购新房,不限购二手房。

  乐有家的数据显示,东莞二手房2018年网签34408套,环比下跌32.1%。之所以下降这么多,跟个税税率太高有直接关系。房价涨了之后,个税虽然税率没有增加,但纳税额太高,影响了购房者的积极性。

  如果中介转发的那份“政策解读”是真实的,则目前东莞二手房交易其实分为三种情况:

  第一种,产权证出证满2年的,可以在全额2%和差价20%之间选择,都不涉及增值税及其附加;以上面举例的那套房子来计算,按照全额2%,个税是6万元;按照差价20%,个税是34万元。

  第二种,产权证出证不满2年的,契税满2年,按照全额2%缴纳的时候,还需要按照全额缴纳5.3%的增值税及其附加;按照差价20%缴纳的,则没有增值税及其附加。以上面举例的那套房子计算,假设需要缴纳增税税及其附加,则“个税+增值税及其附加”就是6+300×5.3%=21.9万元;第二种纳税方式,则仍然是34万元,只有个税没有增值税及其附加。

  第三种,产权证出证和契税都不满2年的。这个没有给出说法,可能需要按照之前差价20%的方式缴纳。当然,这是我的猜测。

  由此可见,对于产权证出证满2年的房子,尤其是多年没有买卖过的房子,二手房交易的税费出现了大幅下降,甚至可能节省三分之二以上的交易成本。因此,东莞的新政可以称为“全国楼市力度最大的降税”。

  在东莞针对楼市大力度降税之前,北上广深四大一线城市,已经针对楼市进行了两轮降税——第一轮是个人出租房屋的税率,基本上都减半征收;第二轮是增值税的附加部分,基本上减半征收了。但北上广深降税,都是房地产领域的“辅助税种”,对楼市交易成本影响不太大,远不如东莞的力度。

  此外,针对楼市的“定向降息”也在进行之中。比如在深圳,首套房贷上浮的幅度从15%很快就下降到了5%。在上海,首套房贷甚至出现了95折。此前,在广州等很多城市,也出现了利率下浮。

  楼市从“定向加息”变成“定向降息”,是从2018年四季度开始的,今年以来态势更加明显。这一方面是因为央行连续降准,释放了大量货币,银行资金充裕,实际利率在走低。另一方面,央行显然默认了房贷利率的下浮,没有进行干预,否则深圳这种强调控的城市,不会出现这样明显的利率下行。

  根据央行1到2月的金融数据,新增贷款里“住户贷款”(基本上是房贷)占比已经下降到了22%左右,低于2017年和2018年10个百分点。住户新增贷款的绝对值,也显著低于过去两年,这说明楼市真的冷了。因为冷了,所以要“定向降息”和“降税”。否则,今年经济增长就稳不住。

  这就是当前楼市的真实状况。对于生活在一二线城市,或者核心都市圈三四线城市的刚需、改善性质的购房者来说,政策底已经出现,如果有可能还是要尽早买房。

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